상황별 가이드
집 살 때 필요한 돈, 순서대로
집값 9억이라고 9억만 있으면 되는 게 아닙니다. 대출이 얼마나 나오는지, 대출에 안 잡히는 현금이 얼마나 드는지를 계약 전에 계산하는 것이 이 가이드의 목적입니다.
대출 가능액부터 확인
집 보러 다니기 전예산은 '집값'이 아니라 '대출 한도 + 보유 현금'에서 나옵니다. LTV(지역별 40~70%)와 DSR 40%(변동금리는 스트레스 1.5%p 가산) 중 작은 금액이 한도이고, 수도권·규제지역은 6억 상한도 있습니다. 한도를 먼저 알아야 볼 수 있는 집의 가격대가 정해집니다.
내 대출 한도 계산하기 →계약금 10% 현금 확보
계약일주담대는 잔금일에 나오므로 계약금(통상 10%)은 순수 현금이어야 합니다. 중도금 일정이 있다면 그것도 대출 실행 전 현금입니다. 계약 후 파기하면 계약금을 포기해야 하니, 대출 한도와 자금조달계획서 준비가 끝난 뒤에 계약하는 것이 안전합니다.
취득세 — 잔금 후 60일 이내
등기 시 (통상 잔금일)6억 이하 1%, 6~9억 1~3% 연속 산식, 9억 초과 3%. 조정대상지역 2주택부터는 8~12% 중과입니다. 지방교육세와 85㎡ 초과 시 농어촌특별세까지 붙어 9억짜리 집이면 3,000만원 안팎이 등기 시점에 나갑니다. 대출에 포함되지 않는 현금 지출입니다.
취득세 총액 계산하기 →중개보수·등기 비용
잔금일 전후중개보수는 법정 상한(매매 0.4~0.7%) 이내에서 협의합니다. 9억이면 상한 기준 450만원 + 부가세입니다. 등기는 법무사 보수·인지세·국민주택채권 할인비용 등으로 보통 수십만~백만원대가 들며, 셀프 등기로 아낄 수도 있습니다.
복비 상한 계산하기 →보유세까지 계산해보고 결정
사기 전에매년 재산세(7·9월), 공시가격이 높으면 종부세(12월)가 나옵니다. 2026 세제개편안이 통과되면 실거주 1주택은 공제가 14억으로 늘어 부담이 줄고, 비거주 주택은 늘어납니다. 월 상환액 + 연간 보유세가 감당 가능한지가 최종 체크리스트입니다.
종부세 현행 vs 개편안 비교 →자주 묻는 질문
집값 외에 얼마나 더 준비해야 하나요?
대략 집값의 2~5%를 부대비용으로 잡습니다. 취득세(1~3%, 다주택 중과 시 8~12%)가 가장 크고, 중개보수(0.4~0.7%), 등기 비용(법무사 보수·인지세·채권 할인 등 수십만~백만원대), 이사·수리비가 더해집니다. 예를 들어 9억짜리 집이면 취득세 약 3,000만원과 복비 최대 450만원(협의 가능)만으로도 3,500만원 수준입니다.
계약금은 언제 얼마나 내나요?
통상 계약 시 매매가의 10%를 계약금으로 내고, 중도금(있는 경우)을 거쳐 잔금일에 나머지를 치릅니다. 주담대는 잔금일에 실행되므로, 계약금 10%는 대출 없이 현금으로 갖고 있어야 합니다. 계약을 깨면 계약금을 포기(매수인)하거나 배액 배상(매도인)하는 것이 일반적입니다.
대출은 집값의 몇 %까지 나오나요?
LTV(지역·규제별 40~70%)와 DSR(연소득 대비 40%) 중 작은 쪽입니다. 수도권·규제지역은 6억 상한 같은 정책 제한도 있습니다. 소득이 낮으면 LTV 여유가 있어도 DSR에 걸려 한도가 줄어드는 경우가 많으니 반드시 둘 다 계산해봐야 합니다.
자금조달계획서는 뭔가요?
규제지역 주택이나 6억 이상 주택(비규제 수도권 등)을 사면 자금 출처를 신고하는 서류입니다. 예금·주식 매각·대출·증여 등 잔금까지의 자금 흐름을 소명해야 하며, 증여로 받은 돈은 증여세 신고와 연결됩니다. 가족에게 빌리는 돈도 차용증과 이자 지급 근거를 남겨두는 것이 안전합니다.
보유하면 매년 어떤 세금이 나오나요?
재산세가 7월·9월에 나뉘어 나오고, 공시가격이 기준을 넘으면 12월에 종합부동산세가 추가됩니다. 현행 기준 1주택 단독명의는 공시가 12억(개편안 통과 시 실거주 14억) 초과부터 종부세 대상입니다. 사기 전에 보유세까지 계산해보면 유지 비용이 보입니다.