종부세 개편안을 계산기에 넣고 확인한 네 가지

8월 초 세제개편안이 나왔을 때 종부세 계산 코드를 두 벌로 갈라 뒀습니다. 왼쪽은 지금 시행 중인 법, 오른쪽은 정부가 내놓은 안. 같은 집을 두 산식에 동시에 넣어 보려는 목적이었어요. 그 계산기가 9월 정기국회 일정과 맞물려 다시 쓸모가 생겨서, 표를 꺼내 놓고 눈에 걸리는 자리를 네 군데 적어 둡니다.

아래 숫자는 모두 한 채를 단독명의로 갖고 그 집에 살고 있는 사람, 나이 50세, 보유 5년이라는 조건에 공시가격만 바꿔 넣은 값입니다.

바뀌는 건 세율이 아니라 출발선입니다

개편안이 건드리는 자리는 기본공제예요. 한 채에 살고 있으면 12억원이던 공제가 14억원이 됩니다. 공시가격에서 이 금액을 뺀 나머지에만 세금이 붙으니, 공제선 자체가 어디에 그어지느냐가 세액을 좌우해요.

맨 윗줄이 가장 극적입니다. 공시가격 15억이면 737,280원에서 253,440원으로 내려가요. 달로 쪼개면 21,120원 수준이라, 세금이라기보다 관리비 항목 하나에 가까운 크기가 됩니다. 공제선이 2억 올라간 자리에 원래 남아 있던 과세 대상이 얼마 없었기 때문이에요.

같은 이유로 공시가격이 14억원에 못 미치는 집은 개편안 기준으로 과세 대상에서 빠집니다. 지금은 12억원이 그 경계고요. 두 금액 사이에 놓인 집들이 이번 안에서 한꺼번에 자리를 옮깁니다.

감세액은 어느 지점부터 자라기를 멈춥니다

표에서 제일 이상해 보이는 건 아래 두 줄입니다. 25억과 30억은 공시가격이 5억이나 벌어져 있는데 깎이는 세금이 875,520원으로 똑같아요. 오타를 의심하고 코드를 다시 돌려 봤는데 같은 값이 나왔습니다.

과세표준을 잡을 때 공정시장가액비율 60%를 곱하는 게 이유였어요. 공제가 2억 늘어도 과세표준에서 실제로 빠지는 금액은 1억 2,000만원으로 고정됩니다. 그리고 두 집 모두 그 조각이 세율표의 같은 칸 안에서 잘려 나가요. 잘리는 폭이 같고 곱해지는 세율이 같으면 결과도 같을 수밖에 없습니다.

공제 확대를 두고 비싼 집일수록 더 많이 돌려받는다고 짐작하기 쉬운데, 적어도 이 구간에서는 그렇게 움직이지 않습니다. 공제 2억이 만들어 내는 값에는 상한이 있어요.

비율로 세우면 순서가 뒤집힙니다

표의 마지막 열이 그 이야기입니다. 깎이는 금액만 보면 30억 쪽이 크지만, 원래 내던 세금 대비로 바꾸면 15억이 65.6%, 30억이 14.2%로 4.6배 벌어져요. 18억에서 35.0%로 한 번 크게 꺾이고, 그 뒤로는 완만하게 내려갑니다.

체감이 가장 크게 달라지는 쪽은 고가 주택이 아니라 경계선 바로 위에 서 있던 집이라는 뜻입니다. 내던 세금의 3분의 2 가까이가 사라지는 경험과 14%를 덜어내는 경험은 같은 개편안이 만든 결과인데도 성격이 전혀 달라요.

같은 안에 세금이 늘어나는 사람도 들어 있습니다

여기까지는 부담이 줄어드는 쪽 이야기였습니다. 개편안에는 반대 방향으로 가는 칸도 함께 있어요.

집이 한 채여도 그 집에 살지 않으면 공제가 12억원에서 9억원으로 내려갑니다. 전세를 놓고 다른 곳에 사는 경우가 여기에 걸려요. 위의 표에서 왼쪽 열과 오른쪽 열의 위치가 통째로 바뀌는 셈입니다.

여러 채를 가진 경우에는 산식이 아예 새로 붙습니다. 살고 있는 집이 전체 가액에서 차지하는 비중만큼 공제가 늘어나는 구조라, 비중이 100%가 될 수 없는 다주택에서는 공제가 현행 9억원보다 반드시 아래로 내려가요.

여기에 세율 쪽 변화가 겹칩니다. 지금은 몇 채를 가졌느냐가 세율을 정하는데, 개편안은 그 기준을 보유 가액으로 옮겨 표를 하나로 만듭니다. 세 채 이상에만 얹히던 중과세율이 걷히는 셈이에요. 공제는 세금을 밀어 올리고 세율은 끌어내리니, 최종 금액은 보유 구성을 직접 넣어 봐야 나옵니다.

올해 12월에 낼 금액은 왼쪽 열입니다

마지막은 시점 이야기예요. 지금 국회에 올라간 건 정부안이고 심사는 이제 시작입니다. 공제 금액도, 세율표를 합치는 속도도, 언제부터 적용할지도 아직 정해지지 않았어요.

종부세는 6월 1일 시점의 보유 현황을 기준으로 매겨 11월 말에 고지서가 나오고 12월 1일부터 15일까지 받습니다. 올해 그 고지서에 찍힐 숫자는 현행 법으로 계산한 값이에요. 위 표에서 오른쪽 열은 지금 내야 할 금액이 아니라, 심사 결과에 따라 내년 이후에 닿을 수도 있는 금액으로 읽는 편이 맞습니다.

공시가격을 직접 넣어 두 산식을 나란히 보려면 종부세 계산기 쪽이 빠릅니다. 주택 수와 거주 여부, 부부 공동명의, 나이와 보유 기간까지 넣으면 현행과 개편안 세액이 함께 나와요. 12월 납부 일정이 궁금하면 세금 캘린더 쪽에 월별로 정리해 뒀습니다.

※ 입력값은 시세가 아니라 공시가격입니다. 공시가격은 매년 4월 말 공시되며 시세의 60~70% 수준에서 정해지니, 부동산 공시가격 알리미에서 확인한 금액을 넣어야 합니다. 표의 세액은 종합부동산세법 (2026-01-01 시행) 기준으로 농어촌특별세 20%까지 더한 값이고, 재산세와 겹치는 부분의 공제를 간이 방식으로 계산했으며 세부담상한은 반영하지 않은 개산치라 실제 고지서와 차이가 납니다. 개편안 열은 2026년 8월 3일 발표된 정부안을 기준으로 하되 세율은 2주택 이하 세율표로 일원화한다고 가정했고, 국회 통과 전이라 확정된 금액이 아닙니다.