주담대 한도를 막는 건 집값이 아니라 소득이었다

대출 한도 계산기를 만들면서 결과 화면에 한 줄을 더 넣었습니다. 한도 금액 옆에 무엇이 그 한도를 정했는지 적는 줄입니다. LTV인지 DSR인지에 따라 사람이 해야 할 행동이 정반대로 갈리는데, 금액만 보면 그 구분이 사라지기 때문입니다.

같은 집을 봐도 한도를 정하는 쪽이 다르다

집값 6.0억원, LTV 70%, DSR 40%, 금리 4%에 스트레스 1.5%p, 만기 30년, 기존 대출 0을 고정하고 연봉만 바꿔 돌린 결과입니다.

연봉 7,000만원까지는 DSR이, 8,000만원부터는 LTV가 한도를 잡습니다. DSR에 걸린 사람은 기존 대출을 줄이거나 만기를 늘리면 한도가 움직이지만, LTV에 걸린 사람은 소득이 늘어도 한도가 그대로입니다. 결과 화면의 "막는 쪽" 한 줄이 그 갈림길을 알려 줍니다.

스트레스 금리를 기본값으로 켜 둔 이유

한도 산정에는 지금 금리가 아니라 가산금리를 더한 값이 쓰입니다. 연봉 5,000만원 조건에서 스트레스 금리를 빼면 한도가 349,102,067원, 넣으면 293,536,271원입니다. 차이가 55,565,796원입니다. 옵션으로 두면 사용자가 꺼 놓고 은행보다 5천만원 넘게 부풀려진 숫자를 믿게 되므로, 기본값으로 켜고 끄는 것을 선택지로 뒀습니다.

기존 대출 한 줄이 한도를 반으로 만든다

연 1,200만원은 월 100만원짜리 상환입니다. 그 하나로 한도가 293,536,271원에서 117,414,508원으로 내려갑니다. DSR은 소득 대비 연간 원리금 총합을 보기 때문에, 신용대출을 먼저 정리하는 것이 소득을 올리는 것보다 빠른 경우가 많습니다.

집값·연봉·기존 대출·금리·만기를 넣어 내 한도와 막는 쪽을 보려면 주담대 한도 계산기에서, 그 금액을 빌렸을 때 월 상환액과 총이자는 대출 이자 계산기에서 확인할 수 있습니다.

※ DSR 40%는 은행권, 50%는 제2금융권 관리기준이며 스트레스 DSR 하한 1.5%p는 2025년 7월 3단계 시행 기준입니다. LTV 비율과 지역별 대출 상한은 대책에 따라 수시로 바뀌므로 계산기에서 직접 선택하도록 두었고, 최종 한도는 취급 은행 심사로 정해집니다. 표의 값은 원리금균등 상환을 가정한 개산입니다.