전월세 전환율 계산기가 8월 기준금리 인상을 놓쳤던 이야기

전월세 전환율 계산기는 사용자가 전환율을 직접 넣지 않습니다. 법이 전환율을 기준금리에 2%를 더한 값으로 정해 두었기 때문에, 계산기는 기준금리 하나를 알면 전환율을 스스로 만듭니다. 그 기준금리를 어디서 가져오느냐가 이 글의 주제입니다.

기준금리는 규칙 저장소에 날짜별로 쌓인다

비즈북의 계산기들은 요율과 한도를 코드 안에 흩어 두지 않고 하나의 규칙 저장소에 모아 둡니다. 항목마다 값과 시행일이 쌓여 있어서, 계산 시점에 맞는 버전을 골라 씁니다. 한국은행 기준금리도 그 항목 중 하나이고, 금통위 결정일이 시행일이 됩니다.

감시기가 놓친 한 회차

규칙 저장소의 값은 매일 아침 정책 감시기가 원문 페이지를 읽어 변경을 알려 주는 구조입니다. 그런데 9월 둘째 주 주간 점검에서 감시기가 기준금리를 2019년 값으로 읽고 있다는 게 드러났습니다. 한국은행 페이지의 표 구조가 바뀌면서 엉뚱한 행을 집은 것입니다.

감시기가 잡은 마지막 버전은 7월 16일의 2.75%였고, 8월 27일 3.00% 인상은 저장소에 없었습니다. 그 상태로 계산기는 전환율을 4.75%로 내고 있었습니다. 전세 3억 기준으로 월세 상한이 1,187,500원으로 나왔으니, 실제 상한 1,250,000원보다 62,500원 낮은 값입니다.

한국은행 기준금리 추이 표를 직접 열어 결정일과 금리를 대조한 뒤 3.00% 버전을 수동으로 추가했습니다. 계산기는 그 즉시 5.00%로 바뀌었습니다. 감시기의 표 파싱은 따로 고쳐야 하고, 그전까지는 금통위 일정마다 원문을 사람이 확인하는 것으로 두었습니다.

그래서 기준금리를 입력칸으로 열어 뒀다

계산기 화면에는 기준금리 칸이 있고 기본값이 저장소 최신 버전으로 채워집니다. 처음에는 이 칸을 숨길까 했는데 두 가지 이유로 열어 두었습니다. 하나는 이번처럼 저장소가 늦을 때 사용자가 직접 고쳐 넣을 수 있어야 한다는 것이고, 다른 하나는 과거 시점의 상한이 필요할 때가 있다는 것입니다.

초과 지급한 월세를 돌려달라고 할 때는 전환 당시의 기준금리로 상한을 계산해야 합니다. 작년 5월에 전환했다면 그때 기준금리 2.50%를 넣어 4.50%로 계산하는 식입니다. 저장소가 날짜별로 쌓여 있으니 그 값을 화면에 넣기만 하면 됩니다.

연 10% 상한은 언제 작동하나

법은 기준금리+2%와 연 10% 중 낮은 쪽을 쓰라고 합니다. 두 값이 같아지는 기준금리는 8%입니다. 기준금리가 그 위로 올라가야 10%가 상한이 되므로, 지금 금리대에서는 기준금리+2%가 항상 낮고 계산기도 그쪽을 씁니다. 그래도 산식에 두 값을 비교하는 단계를 남겨 둔 건, 법이 바뀌지 않는 한 산식도 바뀌면 안 되기 때문입니다.

보증금을 넣어 지금 기준금리로 상한을 보려면 전월세 전환율 계산기를, 전세를 유지할 때의 대출 이자는 대출 이자 계산기에서 비교할 수 있습니다.

※ 근거: 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조(연 1할·기준금리+2%). 기준금리 이력은 한국은행 기준금리 추이(2026-09-14 확인). 표의 월세 상한은 보증금 3억 전액을 전환할 때의 법정 상한이며, 계약 기간 중 또는 갱신 시 전환에 적용됩니다.